دليل عملي لإنهاء ملكية العقار المشتركة في الأردن عبر الاتفاق أو لجنة إزالة الشيوع، ولفهم القسمة والخبرة والشراء والمزاد والرقابة القضائية.
آخر مراجعة قانونية: 14 آب 2026.
إزالة الشيوع هي إنهاء ملكية شخصين أو أكثر لحصص غير مفرزة في العقار كله، بقسمة قابلة للتسجيل أو بشراء الحصص أو بالبيع وفق المسار القانوني. يلجأ إليها الشريك حين يريد تحويل حصته الشائعة إلى نصيب مستقل، أو الخروج من الملكية المشتركة، أو إنهاء تعذر الاتفاق على إدارة العقار أو قسمته.
عندما تكون الملكية ونسب الحصص ثابتة ويكون المطلوب إنهاء الشيوع، ينظم قانون الملكية العقارية رقم (13) لسنة 2019 وتعديلاته طريقاً خاصاً تنظر فيه لجنة إزالة الشيوع في العقار ضمن مديرية التسجيل؛ فلا يبدأ الملف عادة بوصفه دعوى مدنية عادية تقرر فيها المحكمة القسمة وتعين الخبير من البداية. ومع ذلك، يختلف الإجراء بحسب نوع العقار والطلب والقيود والحقوق المسجلة، وتبقى للمحكمة المختصة رقابة على القرار النهائي بالطعن وفق النص المنطبق. ويعرض المقال القانون القائم منفصلاً عن تعديلات 2026 المقترحة التي لا تعامل هنا بوصفها قانوناً نافذاً.
ما معنى إزالة الشيوع في القانون الأردني؟
الحصة الشائعة نسبة في كامل العقار. أما الإفراز فينشئ، إذا سمحت القواعد الفنية والتنظيمية، قطعاً أو وحدات مستقلة قابلة للتسجيل. والقسمة أوسع: فقد تكون رضائية، أو عينية، أو بتخصيص جزء أو عقار لشريك مع فرق نقدي. وتنظيم الانتفاع بين الشركاء لا ينهي الشيوع وحده.
ما الفرق بين القسمة الرضائية وإجراء إزالة الشيوع؟
يمكن للشركاء الاتفاق على القسمة أو أن يشتري بعضهم حصص بعض أو يبيعوا العقار رضائياً. لكن العقد العائلي أو رسم الحدود على الأرض لا ينقل ملكية عقار مسجل دون استكمال الموافقات والتسجيل.
من يحق له طلب إزالة الشيوع، ومن ينظر الطلب؟
القانون القائم: تنظر لجنة إزالة الشيوع في العقار في الطلب ضمن النظام القانوني الخاص الوارد في قانون الملكية العقارية. يرتبط الملف بمديرية تسجيل العقار وبالسجل والمخططات، وتتحقق اللجنة من صفة الشركاء والتبليغ وقابلية القسمة والحقوق المسجلة.
يجوز الاستعانة بخبير أو أكثر لفحص المساحة والتنظيم والأبنية والقيمة أو مشروع القسمة. الخبير يقدم رأياً فنياً ولا يحل محل اللجنة في إصدار القرار. وإذا كان النزاع يتصل بأصل الملكية أو ظهر سبب يستدعي القضاء، يحدد النص والوقائع أثره ومساره؛ لذلك لا يصح القول إن المحاكم لا دور لها.
هل إزالة الشيوع دعوى أمام المحكمة؟
يشيع بين الناس استخدام عبارة دعوى إزالة الشيوع، لكن ذلك لا يعني أن المسار المعتاد هو دائماً دعوى مدنية عادية تبدأ أمام محكمة البداية. فعندما تكون الملكية والحصص ثابتة ويكون الهدف إنهاء الملكية المشتركة، يتمحور التنظيم الخاص حول لجنة إزالة الشيوع في العقار. ويبقى للقضاء دوره في النزاع على أصل الملكية أو الحصص، وفي الطعن أو الرقابة القضائية حيث يقررها القانون، وفي المسائل الأخرى التي يسندها إليه.
ما إجراءات إزالة الشيوع عملياً؟
استخراج سند تسجيل حديث وبيان نسب جميع الشركاء والرهون والحجوز والحقوق.
تقديم الطلب إلى المسار المختص في مديرية التسجيل مع الوثائق اللازمة.
تبليغ الشركاء وأصحاب الحقوق وإتاحة مواقفهم وفق الإجراء.
فحص قابلية القسمة فنياً وتنظيمياً، وإجراء الخبرة أو التقدير عند الحاجة.
بحث القسمة أو شراء الحصص أو البيع وفق الشروط القانونية والقرار.
تنفيذ القرار وإتمام التسجيل أو توزيع الحصيلة، مع مراعاة طريق الطعن.
هذه خريطة عامة وليست مدة أو نتيجة مضمونة. يتغير الملف بحسب موقع العقار ونوعه وتنظيمه وعدد الشركاء والحقوق المسجلة وصحة التبليغ.
موانع إزالة الشيوع في القانون الأردني: ما المقصود بها عملياً؟
لا تعرض هذه العبارة هنا كقائمة قانونية موحدة تمنع الإجراء في كل الأحوال؛ فهي تستخدم عملياً لوصف مسائل قد تعطل مساراً بعينه أو تؤخره أو تستلزم حسم مسألة أخرى أولاً. فالنزاع على أصل الملكية أو نسب الحصص يختلف عن طلب إنهاء الشيوع بين مالكين ثابتين، وقد يستدعي دور القضاء قبل أن تمضي اللجنة في نطاق اختصاصها.
كما أن تعذر القسمة العينية لا يعني استحالة إنهاء الشيوع نهائياً، بل قد يجعل مسارات الشراء أو البيع المقررة قانوناً محل بحث وفق تسلسلها وشروطها، لا بصورة فورية. وقد يتغير المسار أيضاً بسبب نوع العقار ونظامه القانوني؛ ومن ذلك المعاملة المحددة للوحدات الزراعية الخاضعة لقانون تطوير وادي الأردن المبينة أدناه، من دون تعميمها على كل عقار في المنطقة. ولا يعد رفض شريك، بمجرده، مانعاً مطلقاً من بدء الإجراء أو استكمال بحثه.
هل تريد تقييماً أولياً لنزاع ملكية أو شيوع؟
نراجع سندات الملكية والورثة أو الشركاء والإجراءات الممكنة قبل اختيار مسار القسمة أو إزالة الشيوع.
متى تكون النتيجة قسمة أو شراء حصص أو بيعاً بالمزاد؟
كيف تعالج القسمة تخصيص الأجزاء وفرق القيمة؟
تبحث القسمة العينية عندما يمكن تكوين أجزاء تستوفي متطلبات المساحة والتنظيم والوصول والتسجيل وتراعي قيم الحصص. وقد يعالج فرق القيمة بفرق نقدي وفق الإجراء. أما المبنى ذو المداخل والمرافق المشتركة أو الأرض التي لا تحقق الحد التنظيمي فقد لا يقبلان المشروع المقترح ولو رسمه الشركاء بأنفسهم.
متى يصل العقار المشترك إلى البيع بالمزاد؟
وقد يشتري شريك حصة غيره بالقيمة المتفق عليها أو المقدرة في السياق الذي يسمح به القانون. ويأتي المزاد عندما تتحقق شروط البيع وتقرره اللجنة ضمن الإجراء؛ فلا يجوز اختصار كل ملف بعبارة «طلب أحد الشركاء فبيع العقار فوراً».
إزالة الشيوع في العقار الموروث وبين الورثة
حجة حصر الإرث تبين الورثة والأنصبة، لكنها لا تقسم كل عقار مادياً. يجب التحقق من تسجيل الانتقال وديون التركة والوصايا والقيود وتمثيل القاصر قبل القسمة أو البيع. يشرح دليل تقسيم الميراث في الأردن المراحل السابقة، بينما تركز هذه الصفحة على العقار المشترك نفسه.
ما الذي يتغير في إزالة الشيوع وفق مشروع تعديلات 2026؟
هل صدر قانون جديد لإزالة الشيوع في الأردن؟
تنظم إزالة الشيوع ضمن إطار قانون الملكية العقارية النافذ، وتعرض هذه الصفحة أحكام ذلك الإطار منفصلة عن مشروع تعديل 2026. وما يُبحث عنه أحياناً باسم «قانون إزالة الشيوع الجديد» يرتبط بتغييرات مقترحة في المشروع تمس هذا الموضوع، لا بقواعد تعامل هنا تلقائياً بوصفها نافذة.
تبقى أحكام المشروع مقترحات إلى أن تستكمل الإقرار النهائي والنشر وفق الأصول؛ فالصيغة النهائية المنشورة هي التي تحدد النفاذ والمضمون الواجب التطبيق، لا التسمية الشائعة في البحث أو عرض مشروع تشريعي.
ما موقف الشركاء ذوي الحصص الأقل وفق المادة 96 المقترحة؟
يقترح مشروع 2026 في المادة 96 بوابةً لطلب معين يقدمه شركاء تقل حصصهم مجتمعة عن نسبة الملكية المحددة في الفقرة (أ) منها. ووفق النص المقترح، يُبلّغ بقية الشركاء لإبداء الموافقة أو الرفض، ويُعامل عدم الرد بحسب الحكم المقترح، ثم تنظر لجنة إزالة الشيوع في العقار في الطلب عند عدم موافقتهم ضمن الشروط المقررة. فهذه المادة تعالج نسبة مقدمي الطلب والتبليغ وموقف باقي الشركاء وإحالة الطلب إلى اللجنة؛ ولا تختصر بذاتها المراحل اللاحقة في بيع بالمزاد.
ثانياً: متى تأتي المادة 97؟
تأتي المادة 97 المقترحة لاحقاً لتنظم ترتيب فرص الشراء عند بلوغ ظروفها: تُتاح أولاً لبقية الشركاء الفرصة التي يتطلبها النص؛ فإذا لم يبين الرافضون موقفهم أو رفضوا شراء الحصص، قد ينتقل الخيار إلى مقدمي الطلب لشراء حصص الآخرين بالقيمة المتفق عليها أو المقدرة. وإذا رفض مقدمو الطلب الشراء أيضاً، يجوز للجنة أن تقرر البيع بالمزاد العلني وفق الإجراء المقترح. لذلك فالمادة 97 ليست قاعدة نسبة الملكية، ولا يؤدي الطلب دون النسبة أو رفض شريك واحد إلى المزاد مباشرة.
ثالثاً: ماذا تضيف المادة 103 بشأن طلب القسمة؟
تعالج المادة 103 المقترحة مسألة مختلفة: طلب قسمة العقار المقدم ممن تقل حصصهم عن النسبة المحددة لذلك السياق. ويتضمن المسار المقترح تبليغ بقية الشركاء والوقوف على موقفهم، ثم نظر اللجنة في طلب القسمة عند تحقق الشروط القانونية. وطلب التصرف أو إنهاء الشيوع وفق مسار معين ليس هو نفسه بالضرورة طلب قسمة العقار؛ لذلك لا تُعامل المادة 103 كأنها تكرار للمادة 96، بل تُقرأ كل منهما بحسب نوع الطلب. ولا يصبح هذا التنظيم نافذاً إلا إذا أُقر التعديل بصيغته النهائية.
قسمة الجمع لعدة عقارات
يقترح المشروع قسمة الجمع عندما تكون عدة عقارات واقعة ضمن مديرية تسجيل واحدة ومملوكة على الشيوع للشركاء أنفسهم، إذا أبدى مالكو ثلاثة أرباع (3/4) العقارات رغبتهم في ذلك. لا تمتد هذه القاعدة في المشروع إلى عقارات في مديريات مختلفة أو إلى شركاء مختلفين.
قسمة عقار مقام عليه بناء
يتناول المشروع حالة محددة لعقار مقام عليه بناء، ويجيز السير في قسمته عند موافقة مالكي ثلاثة أرباع (3/4) العقار ضمن الإجراء والشروط القانونية ذات الصلة. فلا تعني هذه الصياغة أن نسبة 75% تستطيع دائماً فرض قسمة أي عقار.
القسمة خارج حدود التنظيم والوحدات الزراعية
يقترح تعديل المادة 120 تنظيماً خاصاً لقسمة العقارات الواقعة خارج حدود التنظيم: فيجيز لنظام أن يحدد المناطق التي يسمح فيها بالقسمة والحد الأدنى لمساحة الجزء المفرز، ويرتب عدم الاعتداد بالقسمة المخالفة لذلك النظام. وبحكم منفصل في المادة المقترحة نفسها، تُستثنى من هذا الإطار الوحدات الزراعية الخاضعة لقانون تطوير وادي الأردن. فالاستثناء مرتبط بالصفة القانونية للوحدة وخضوعها لذلك القانون، وليس مجرد نتيجة لكون مساحة العقار دون حد أدنى، ولا يشمل تلقائياً كل عقار يقع في وادي الأردن.
سلطة التنفيذ والحجز
يقترح المشروع تمكين اللجنة، لتنفيذ قراراتها، من إيقاع الحجز على العقار أو أثمان البيع أو فروق النقد بحسب الحالة. وهي سلطة تنفيذ مرتبطة بقرار اللجنة، لا حجز عام منفصل عن ملف إزالة الشيوع.
وفق النص المقترح لسنة 2026، يطعن في القرار النهائي للجنة أمام المحكمة المختصة خلال 30 يوماً: من تاريخ صدوره إذا كان وجاهياً، ومن اليوم التالي لتبليغه إذا كان بحاجة إلى تبليغ، وفق صياغة المشروع المتاح. لا نعمم هذه المدة على اعتراضات الخبرة أو المزاد أو أي دعوى عقارية أخرى، ويجب التحقق من النص النهائي النافذ وتاريخ القرار قبل حساب أي ميعاد.
وثائق تساعد على تقييم الملف
سند تسجيل حديث ومخططات الأرض والموقع والتنظيم.
حجة حصر الإرث ووثائق انتقال الملكية عند وجود ورثة.
الرهون والحجوز والإيجارات وحقوق الانتفاع.
الوكالات وقرارات تمثيل القاصر أو ناقص الأهلية.
تقارير المساحة والتقييم، وأي تبليغ أو قرار صادر عن اللجنة.
الأسئلة الشائعة
هل إزالة الشيوع دعوى أمام المحكمة؟
تستعمل عبارة «دعوى إزالة الشيوع» شائعاً، لكن عندما تكون الملكية والحصص ثابتة تنظر لجنة إزالة الشيوع في العقار طلب إنهاء الشيوع ضمن مديرية التسجيل. وتبقى المحاكم مختصة بنزاعات أصل الملكية أو الحصص، وبالطعن والرقابة والمسائل التي يسندها القانون إليها.
من يحق له طلب إزالة الشيوع؟
يجوز للشريك صاحب الصفة أن يطلب إنهاء الشيوع وفق الطريق القانوني ولو لم يتفق جميع الشركاء؛ وتحدد طبيعة الطلب والحصص والقيود والتبليغ الإجراء المطبق. وليست نسبة الثلاثة أرباع قاعدة عامة، بل ترتبط في مشروع 2026 بسياقات محددة.
متى يصل العقار إلى المزاد؟
يصل العقار إلى المزاد فقط إذا تحققت شروط البيع واتبعت مراحل الإجراء وقررت اللجنة ذلك. وقد تسبقه القسمة أو فرص شراء الحصص؛ فلا يؤدي رفض شريك واحد إلى مزاد فوري.
كيف تتم إزالة الشيوع بين الورثة؟
بعد تثبيت الورثة والحصص واستكمال ما يلزم لتسجيل الانتقال، يمكن الاتفاق على قسمة قابلة للتسجيل أو تقديم الطلب إلى لجنة إزالة الشيوع في العقار. ولا يجعل اختلاف الورثة المزاد نتيجة تلقائية.
هل صدر قانون جديد لإزالة الشيوع في الأردن؟
يعرض هذا المقال قانون الملكية العقارية النافذ منفصلاً عن مشروع تعديل 2026. ولا تعامل أحكام المشروع بوصفها قانوناً نافذاً ما لم تقر بصيغة نهائية وتنشر وفق الأصول.
موانع إزالة الشيوع في القانون الأردني: ما المقصود بها عملياً؟
ليست قائمة موحدة تمنع الطلب تلقائياً؛ فقد تعقّد الملف منازعة أصل الملكية أو الحصص، والقيود والحقوق المسجلة، وتعذر القسمة فنياً، ونقص التبليغ أو التمثيل. أما رفض شريك أو عدم قابلية القسمة العينية فلا يوقفان المسار بالضرورة، بل يؤثران في الإجراء والنتيجة.
المصادر والمراجع
قانون الملكية العقارية رقم (13) لسنة 2019 وتعديلاته، وبخاصة التنظيم الخاص بإزالة الشيوع.
مشروع قانون معدل لقانون الملكية العقارية لسنة 2026، النسخة المتاحة للمراجعة؛ وأرقام المواد المذكورة أعلاه تعود إلى المشروع لا إلى قانون نهائي مفترض.
تفيد المراجعة عند النزاع على الحصص، أو وجود قاصر أو رهن، أو تعذر القسمة، أو اقتراح شراء أو مزاد، أو استلام قرار من اللجنة. تعرض صفحة قضايا الأراضي والنزاعات العقارية نطاق فحص الملف، ويمكن حجز استشارة قانونية مع إحضار السند والتبليغات.