آخر مراجعة قانونية: 12 آب 2026.

الإطار الأساسي للملكية العقارية في الأردن هو قانون الملكية العقارية رقم (13) لسنة 2019 وتعديلاته. وفي 2026 طُرح مشروع قانون معدل واسع يمس قضايا عملية تهم المالك والوارث والمشتري والشركة، من إزالة الشيوع إلى التملك والاستملاك وطريقة دفع الثمن.

ما الذي يشمله مشروع تعديل قانون الملكية العقارية لسنة 2026؟

يمتد المشروع إلى إزالة الشيوع وقسمة العقارات المبنية وصلاحيات اللجنة، وتملك غير الأردنيين والأشخاص الحكمية داخل التنظيم وخارجه، والتخارج بين الورثة، والرهن وبعض حالات المزاد، والاستملاك والتعويض، وتنظيم وسائل دفع أثمان العقارات، ونشر بعض الإعلانات إلكترونياً. نركز هنا على الأثر العملي ولا نفترض أن كل صياغة أولية بقيت دون تعديل نيابي.

إزالة الشيوع: الطلب أمام اللجنة لا دعوى عادية من البداية

ينظم القانون القائم لجنة إزالة الشيوع في العقار ضمن مديرية التسجيل للنظر في طلب إنهاء الملكية المشتركة. وتفحص اللجنة السجل والحصص والتبليغ وقابلية القسمة، وقد تستعين بالخبراء. أما المحكمة فلها الدور الذي يحدده القانون، ومنه نظر الطعن في القرار النهائي، فلا يصح اختزال الطريق بقول إن المالك يرفع دعوى مدنية عادية منذ البداية.

يقترح تعديل المادة 97 معالجة الطلبات التي تقل فيها حصة مقدمي الطلب عن النسبة المحددة في المشروع، من خلال فرص متتابعة للتصرف أو الشراء قبل الوصول المحتمل إلى البيع. يشرح دليل إزالة الشيوع وقسمة العقار المسار بتفصيل عملي.

ماذا يحدث إذا رفض بعض الشركاء التصرف أو الشراء؟

بحسب تعديل المادة 97 في نسخة المشروع، تعطى لبقية الشركاء الفرصة ذات الصلة. فإذا لم يبين الرافضون موقفهم أو رفضوا شراء الحصص، قد ينتقل الخيار إلى مقدمي الطلب لشراء حصص الآخرين بالقيمة المتفق عليها أو التي يجري تقديرها. وإذا رفض مقدمو الطلب الشراء أيضاً، يجوز للجنة أن تقرر بيع العقار بالمزاد العلني. لا يعني ذلك أن كل رفض يؤدي مباشرة إلى مزاد.

قسمة عدة عقارات مملوكة للشركاء أنفسهم

يستحدث المشروع قاعدة قسمة الجمع لعدة عقارات تقع ضمن مديرية تسجيل واحدة وتكون مملوكة على الشيوع للشركاء أنفسهم، إذا أبدى مالكو ثلاثة أرباع (3/4) العقارات رغبتهم في المعاملة. فهي ليست قاعدة لقسمة أي مجموعة أملاك تختلف مديريتها أو ملاكها.

قسمة عقار مقام عليه بناء

يتناول المشروع حالة العقار المقام عليه بناء، ويقرر إمكان قسمته إذا وافق مالكو ثلاثة أرباع (3/4) العقار، مع الخضوع للإجراء والشروط الفنية والقانونية ذات الصلة. ومن الخطأ تحويل ذلك إلى عبارة «75% تفرض قسمة أي عقار في جميع الحالات».

الطعن في قرار لجنة إزالة الشيوع

تنص نسخة المشروع على جواز الطعن في القرار النهائي للجنة أمام المحكمة المختصة خلال 30 يوماً من تاريخ صدوره إذا كان وجاهياً، ومن اليوم التالي لتبليغه إذا كان القرار بحاجة إلى تبليغ. هذه مدة مرتبطة بهذا القرار في النص المقترح، ولا تعمم على كل إجراء أو نزاع عقاري.

صلاحيات اللجنة في تنفيذ قراراتها

يقترح المشروع منح اللجنة سلطة إيقاع الحجز على العقار أو أثمان البيع أو فروق النقد لتنفيذ قراراتها بحسب الحالة. المقصود أداة تنفيذ داخل ملف إزالة الشيوع، لا صلاحية حجز مطلقة خارج قرارات اللجنة.

تملك غير الأردنيين

يعالج المشروع تملك غير الأردنيين، بما في ذلك بعض صور التملك خارج حدود التنظيم والتملك المتصل بالإقامة وجهة الموافقة وتملك الأشخاص الحكمية. لكن إمكان التملك يتوقف على صفة الشخص والعقار وموقعه ومساحته والغرض والموافقات؛ ولا تكفي هذه النظرة العامة لاتخاذ قرار شراء.

يفصل دليل تملك غير الأردنيين للعقارات بين الشخص الطبيعي والشخص الحكمي وبين أحكام القانون القائم وصياغة 2026 المقترحة.

تملك الشركات والأشخاص الحكمية

تعيد الأحكام المقترحة ترتيب مستويات الموافقة بالنظر، من بين أمور أخرى، إلى وقوع العقار داخل حدود التنظيم أو خارجها، ومساحته، ووجود ملكية سابقة لطالب التملك، والغايات المسجلة للشخص الحكمي. يلزم فحص بيانات الشركة والعقار مع النص النافذ عند المعاملة.

التخارج بين الورثة

يتناول المشروع صراحة التملك بطريق الانتقال والتخارج بين الورثة في العقار نفسه. ولا يغني ذلك عن حصر الإرث والتحقق من الحقوق والديون والتسجيل؛ وللترتيب العملي يمكن مراجعة دليل تقسيم الميراث في الأردن.

تعديلات الاستملاك

تشمل محاور المشروع التفاوض على التعويض، والخبرة والتقدير، ورقابة المحكمة على تقارير الخبراء، وإيداع التعويض أو دفعه والفائدة، والضرر الذي يصيب ما يقع خارج المساحة المستملكة تحديداً. كما تتناول نشر بعض الإعلانات، والرجوع عن الاستملاك في حالات ينظمها النص. وهذه نظرة عامة لا بديل عن فحص قرار الاستملاك وتاريخه والنص النافذ.

يشرح دليل تعديلات تعويض الاستملاك المقترحة حدود قواعد التفاوض والخبرة والفائدة والربع القانوني دون عرضها كقانون نافذ.

عند تأثر عقار محدد، توضح خدمة قضايا الاستملاك والتعويض المستندات التي يلزم جمعها، من السند والمخطط إلى التقييم.

وسائل دفع ثمن العقار

يفوض المشروع إصدار تعليمات تنظم الحد الأعلى لما يدفع نقداً، وطريقة دفع المبالغ التي تتجاوزه، والشيكات المصدقة ووسائل الدفع الإلكتروني المقبولة والاستثناءات. النص المتاح للمشروع لا يحدد بنفسه قيمة نهائية للحد النقدي. ولذلك لا ننسب إليه مبلغاً، ولا نقول إن الدفع نقداً فوق رقم معين محظور حالياً دون تعليمات نافذة موثقة.

هل أصبحت جميع هذه الأحكام نافذة؟

لا يمكن استنتاج ذلك من المشروع وحده. هذا المقال يناقش مشروع القانون المعدل لسنة 2026 وما ورد في نسخته المتاحة. وقد تتغير الصياغة خلال مجلسي الأمة، وتوجد مؤشرات إلى تعديل برلماني شمل حكم بدء النفاذ. المرجع للعمل هو القانون بصيغته النهائية بعد استكمال المسار الدستوري ونشره رسمياً، مع أي تعليمات لازمة.

لذلك نفرق بين قانون الملكية العقارية رقم (13) لسنة 2019 وتعديلاته بوصفه القانون الأساسي، وبين مشروع 2026، وبين أي نص أقر خلال المسار التشريعي. ولا ننسب إلى تعديل 2026 رقماً أو تاريخ نشر لم نتحقق منهما.

ماذا يعني المشروع عملياً للمالك أو الشريك؟

قد يفيد الورثة الذين يملكون عدة عقارات في بحث قسمة الجمع بشروطها، وقد يحتاج الشريك الراغب في الخروج إلى فهم ترتيب عروض الشراء قبل المزاد. أما المبنى المشترك فيتطلب فحصاً فنياً إلى جانب نسبة الموافقة المقترحة. ويحتاج غير الأردني أو الشركة إلى التحقق من الموافقة والموقع والغاية قبل التعاقد، بينما يجب على مالك العقار المتأثر باستملاك الاحتفاظ بالقرار والمخططات وأدلة القيمة والضرر. لا تحدد هذه الأمثلة نتيجة ملف بعينه.

متى تحتاج إلى مراجعة محامٍ؟

تكون المراجعة مهمة عند خلاف الشركاء، أو الشك في نسب الملكية، أو تلقي تبليغ أو قرار من لجنة إزالة الشيوع، أو اقتراح شراء أو مزاد، أو تملك غير أردني أو شركة، أو النزاع في تعويض الاستملاك، أو تعقيد عقار موروث. يمكن حجز استشارة قانونية بعد جمع السند والتبليغات والمخططات.

الأسئلة الشائعة

ما هو قانون الملكية العقارية المعدل لسنة 2026؟

هو مشروع قانون لتعديل قانون الملكية العقارية رقم (13) لسنة 2019 في موضوعات منها إزالة الشيوع والتملك والاستملاك ودفع أثمان العقارات. تعرض هذه الصفحة المشروع ولا تفترض له رقماً نهائياً.

هل أصبح تعديل قانون الملكية العقارية لسنة 2026 نافذاً؟

لا يثبت نفاذ جميع أحكامه من نسخة المشروع. يجب التحقق من النص النهائي المنشور رسمياً وتاريخ نفاذه، لأن الصياغة البرلمانية قد تختلف عن المشروع الأول.

هل إزالة الشيوع تتم أمام المحكمة أم لجنة إزالة الشيوع؟

تنظر لجنة إزالة الشيوع في الطلب ضمن الطريق الخاص ومديرية التسجيل، مع دور للمحكمة في الطعن والرقابة والمسائل التي يحددها القانون. ليست العملية مجرد دعوى مدنية عادية من بدايتها.

هل يمكن إزالة الشيوع دون موافقة جميع الشركاء؟

يمكن بدء المسار القانوني دون اتفاق الجميع في الحالات التي يسمح بها القانون، لكن الحصص والتبليغ وقابلية القسمة ومواقف الشركاء تتحكم في الخطوات والنتيجة.

ماذا يحدث إذا رفض الشركاء شراء الحصة؟

وفق تعديل المادة 97 المقترح، قد ينتقل خيار الشراء إلى مقدمي الطلب بالقيمة المتفق عليها أو المقدرة، ثم قد تقرر اللجنة المزاد إذا رفضوا أيضاً، ضمن شروط الإجراء.

هل تكفي موافقة ثلاثة أرباع الشركاء لقسمة العقار؟

ليست قاعدة عامة. يربط المشروع النسبة بسياقات محددة، منها قسمة الجمع بالشروط المذكورة وقسمة عقار مقام عليه بناء ضمن الإجراء القانوني.

ما مدة الطعن في قرار لجنة إزالة الشيوع؟

تذكر نسخة المشروع 30 يوماً للطعن في القرار النهائي، محسوبة من صدوره وجاهياً أو من اليوم التالي لتبليغه إذا كان بحاجة إلى تبليغ.

هل يستطيع غير الأردني تملك أرض في الأردن؟

قد يكون التملك ممكناً ضمن شروط وموافقات تختلف بحسب الشخص والعقار والموقع والغرض. ويجب مراجعة النص النافذ والموافقة المطلوبة قبل التعاقد.

هل تغيّرت أحكام تعويض الاستملاك؟

يقترح المشروع تعديلات في التفاوض والخبرة والدفع والفائدة والضرر والنشر والرجوع عن الاستملاك، لكن تطبيقها يتطلب التحقق من الصياغة النهائية ونفاذها.

هل حدد القانون حداً أعلى للدفع النقدي عند شراء العقار؟

نسخة المشروع المتاحة تفوض تعليمات لاحقة لتنظيم الحد ووسائل الدفع والاستثناءات، ولا تضع بنفسها مبلغاً نهائياً للحد النقدي.

المصادر والمراجع